​“开口就是8折”！卖二手房的业主开始跟开发商抢客户了！二手房房价泡沫已基

“开口就是8折”！卖二手房的业主开始跟开发商抢客户了！二手房房价泡沫已基本消除？

过去都说二手房是楼市 " 晴雨表 "，但近一年以来，二手房已经成为一手房的擂台对手。

先看一组数据对比，《每日经济新闻》记者综合各方数据统计：

今年 3 月，合肥二手网签 6894 套，新房备案 1402 套，二手是新房的 4.9 倍；

南京二手住宅成交 8563 套，新房成交 2336 套，二手是新房的 3.66 倍；

深圳二手成交 3840 套，新房成交 2816 套，二手是新房的 1.36 倍。

头部房企都已经感受到来自二手房的压力，如华润置地副总裁陈伟所说，" 目前市场还是存在库存依然比较高、客户短期信心还不稳定、二手房持续分流一手房的压力等挑战 "。

无论是从供应还是成交层面，二手房都已经成为当下市场的顶流。当然，二手房成交量是以持续不断的降价换来的，但即便如此，多地的二手房挂牌量仍创新高。一手总体成交虽不及二手，但多地依靠核心区新盘托住了区域均价。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受每经记者采访时表示，新房价格优势消失，二手房和新房形成全面竞争，且后者越来越力不从心，表现在当年新推盘去化率较低，一直在卖 " 旧库存 "。

而刚需、刚改体量是有限的，支付能力也很有限，当低价房源消化完毕，市场又回到低位徘徊和阴跌的过程。因此，调控必须转向二手房市场，疏通新房和二手房、刚需和改善的良性循环。

城市建筑 每日经济新闻资料图

一线城市 " 老破小 "

价格泡沫从 58% 跌到 5%

据上海易居房地产研究院数据，2024 年 3 月，全国 50 个重点城市新建商品住宅成交面积为 1379 万平方米，同比下降 49%。从房企业绩看，百强房企 1-3 月实现销售操盘金额 7792.4 亿元，同比降幅 47.5%。

全国 19 城二手住宅成交套数同比增速（对比 2021 年以来的月度均值）

多地二手房市场成交量则呈现出 " 小阳春 " 态势，3 月北上深二手房成交量均为去年 4 月以来单月最高水平，合肥二手房成交创近两年的新高，天津、青岛二手住房交易量也创下一年来新高。

成交速度还是赶不上供应速度。

每经记者据链家平台数据统计，多地二手房挂牌量再创新高，重庆已超过 27 万套，天津突破 19 万套，苏州约 17.78 万套，北京约 14.7 万套。

去年 3 月底，在链家平台，重庆二手房挂牌量为 19.4 万套，同比增加约 1.6 万套。而截至今年 4 月 9 日，重庆二手房挂牌量已高达 27.2 万套，同比增加约 7.8 万套，增幅是去年的 4.8 倍。

4 月 9 日，合肥资深房地产从业人士、城市风暴主理人蔡旭告诉每经记者，3 月合肥二手房成交的房源 7 成左右都是总价 200 万元内的房子，大多数还是刚需在买。二手房价格去年跌了很多，今年前三个月还在继续跌。现在处于明显的以价换量时期，去年同期二手成交均价还是 18900 元 / 平方米，今年只有 15900 元 / 平方米，换算下来 100 平方米的房子跌了整整 30 万元。

来源：城市风暴公众号

相较新房，二手房的成交优势在于议价空间大且自由。

武汉一家中介机构中层人士告诉记者，今年以来，二手房买家开口砍价就是 8 折、7.5 折，价格挂高了的房源连浏览量都很少。比如，一套位于汉阳的钟家村片区二手房，开始挂牌 125 万元，根本没带看，调整到 115 万元后才有人看，看了以后对方直接砍价到 100 万元。

上海易居房地产研究院在 4 月 10 日的一份报告中选取了 " 一线城市老破小类型的二手房价格 "，以此衡量二手房价格泡沫。据其测算，2019 年二手房价格泡沫开始不断 " 吹大 "，从 20% 持续扩大到 2021 年一季度的历史高点即 58%，随后该泡沫持续变小。

而到了今年一季度，该泡沫仅为 5%，意味着历时三年，一线城市 " 老破小 " 二手房价格泡沫基本消除，二手房价格回归健康状态。这很大程度上也代表了全国二手房价格泡沫的基本消除。

开发商和业主开始成为竞争对手

多数城市之所以二手房可以顺利交易，通俗来说就是因为 " 价格调整到位了 "，尤其是对于一些学区较好、地段不错、户型不错的降价二手房。

相较之下，由于多方因素，新房并不能直接或者大幅度降价，基本都是以特价房、送车位、装修包等方式进行促销。

中指研究院数据显示，3 月百城二手住宅平均价格为 15088 元 / 平方米，环比下跌 0.56%，跌幅较 2 月扩大 0.19 个百分点，已连续 23 个月环比下跌；同比跌幅扩大至 4.80%。二手房价格下跌城市已连续 10 个月超 90 城。

武汉汉口一家房产中介门店的负责人张荣（化名）对每经记者表示，新房对二手房确实有挤压效应。武汉有部分客户是来自周边市县的，受到当地部分延期交付或烂尾楼的影响，包括他们在内的不少客户目前对期房信任度较低，还有部分人是认为房价还会继续降，" 观望情绪一天比一天重，我们手上的客户基本都觉得 5-6 月市场还会再降一轮。"

过往二手房普遍都依托周边新盘提价或促成交，如今都在比价抢同一批客户。

广州天河 3 月底新开的中国铁建 · 招商蛇口西派天河序，开盘价最低去到 6.9 万元 / 平方米，最高约 9 万元 / 平方米。这一开盘定价精准阻击周边二手房，紧邻该项目的二手房信达金茂府，2024 年以来成交单价在 7.3 万 -8.4 万元 / 平方米。

3 月以来，上海、广州、成都、合肥等地多个高价豪宅项目要么开盘售罄，要么去化较高，他们的共同点是都位于核心区域且开盘定价较为合理。

记者采访了解到，广州海珠区的中海大境项目成为广州今年以来首开项目销售额第一，从 3 月 28 日开盘至 4 月 1 日，累计销售额达到 38 亿元，成交价在 7 万 -9.8 万元 / 平方米。

张荣表示，他们门店代理的新盘总价多在 400 万元以内，开发商在降价幅度上还是有控制的。比如某华南品牌开发商一个新盘前年卖 18000 元 / 平方米左右，现在部分房源低楼层特价房在 15800 元 / 平方米左右。

" 其实降得不算多，还是比较控制的，目前我们代理的项目都没有短期降价幅度特别大的，毕竟如果降太多，对销售也不会有特别大的促进。"

李宇嘉认为，当前楼市既有需求不足（支付能力不足）的问题，也有供给过剩（新房 + 二手房）、供给不匹配需求（主要是新房不匹配需求）等问题。调控必须要转向二手房市场，疏通新房和二手房、刚需和改善的良性循环。近期，郑州等城市启动 " 卖旧买新 " 也是这个思路，对二手房挂牌的堰塞湖 " 定向泄洪 "，降低二手房跌价预期，同时带动新房销售。

记者|黄婉银

编辑|段炼 陈梦妤 杜波

校对 |卢祥勇

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