​中高端酒店和民宿狂奔，新疆市场已成红海

中高端酒店和民宿狂奔，新疆市场已成红海

暑期以来，新疆旅游热度持续攀升，美团数据显示，截至 7 月 9 日，暑期新疆文旅预订量同比增长 34%，2024 年古尔邦节期间，新疆累计接待游客 1041.83 万人次，‌ 同比增长 9.93%；‌ 实现旅游收入 106.42 亿元，‌ 同比增长 15.76%。

迈点注意到，这两年客流量的持续攀升也带来了区域酒店市场的蓬勃发展，据企查查数据显示，截至 6 月 20 日，在新疆维吾尔自治区，现存酒店相关企业 3.2 万家，年内新增注册量为 2667 家，2023 年全年新增相关企业 5960 家，国际酒店集团和本土酒店集团纷纷将目光投向新疆。但同样地，激增的客流也暴露了区域酒店市场的一些问题，社交平台上关于新疆酒店难订、价格虚高的讨论不绝于耳。那么，新疆酒店市场究竟发展成了何种模样？未来又将往哪走？迈点聚焦新疆酒店市场，想要找到一些答案。

1、高端涌入前夜，新疆酒店市场发展成什么样了？

有资料显示，2023 年新疆住宿和餐饮业的增加值为 171.11 亿元，同比增长 19.7%，其中酒店收入从 2022 年的 16.05 亿元增长到 2023 年的 24.96 亿元，整体酒店市场保持强劲的增长势头。不过，与其他区域酒店市场不同，基于特殊的地理环境和区位分布，新疆酒店市场正显现出不同的现状：

现状之一，中高端酒店市场迅猛发展，开业门店大幅增长，但品牌化、连锁化程度并不高。据迈点研究院不完全统计，目前新疆地区高端酒店、精品民宿共计 72 家，而 2023 年至今新疆地区新增的四星酒店就有 168 家，中高端酒店增速明显加快。与此同时，越来越多的连锁中高端酒店品牌加码新疆市场，比如陌上酒店集团目前在新疆地区已有 5 家酒店开业运营，客房量达到 458 间，并实现了四大品牌同时入驻新疆。首旅如家酒店集团旗下万信至格酒店在新疆也已有两家门店开业。不过整体来看，区域连锁化水平仍有提升空间，《2024 中国酒店投资白皮书》显示，新疆四、五星级酒店连锁率分别为 21.78% 和 26.36%，远低于全国平均水平。

现状之二，精品民宿占比较高，且增速明显。据企查查数据显示，2023 年注册地在新疆的民宿相关企业新增注册量 3265 家，增速达 292%，途家民宿则显示 2023 年 6 月至今年 6 月，新疆地区民宿数量同比上一年增长 1.2 倍。与此同时，迈点研究发现，新疆已开业的精品民宿基本围绕景区布局，替代了一部分高端酒店缺失的问题。以阿勒泰高端酒店为例，已开业的 10 家五星酒店只有携程度假农庄是连锁品牌，精品民宿占比最高。

现状之三，流量激增，但住宿房量供给严重不足。由于目前新疆住宿业民宿占主体，整体房量相对较少，阿勒泰地区新开业的禾木及早民宿、深山里 • 游哉优宅度假民宿（禾木风景区店）分别只有 13 和 28 间客房。与此同时，新疆酒店市场在客房总量上也略显不足，以阿勒泰地区为例，其目前开业酒店、民宿共计 103 家，总客房量仅为 10326 间，平均每家只有 100 间客房，面对疯狂涌入的消费者，住宿产品明显供给。在此背景下，新疆酒店市场也出现了酒店难订、价格虚高等舆论问题，迈点检索 OTA 平台发现，新疆不少三、四星级酒店暑期房价也能涨到一两千元。

现状之四，高端酒店起步较晚，但这两年增速明显提升。根据迈点研究院不完全统计，目前新疆地区已有的 72 家高端酒店和精品民宿中，有 28 家是 2019 年之前开的，自 2019 年之后高端酒店开业速度明显提升，2021 年开始每年新增高端酒店 6 家以上，2024 年至今已新开 13 家高端酒店。另从一份网传的新疆待开业高端酒店清单中，还可以看到丽思卡尔顿、万豪、洲际、英迪格等国际奢牌的身影，其中明确落地的有中国绿发在新疆引入的四个酒店集群，包括新疆华美胜地伊宁洲际酒店集群项目、乌鲁木齐丽思卡尔顿酒店集群项目、那拉提英迪格酒店集群项目、库尔勒万丽酒店集群项目。以及在阿勒泰禾木村禾木吉克普林滑雪场景区签约落地的阿勒泰希尔顿嘉悦里度假酒店、康莱德 & 希尔顿格芮精选双品牌酒店、禾木英迪格酒店等。

值得注意的是，由于地域辽阔，新疆酒店市场也出现了明显区域分布不均的情况，中高端及以上酒店多位于省会城市，旅游环线站点之间缺乏优质酒店产品供给，留宿接待能力较差。有去新疆旅游的朋友告诉迈点，她入住的民宿位于某景区周边，是牧民自建的蒙古包旅游旺季作为民宿出租，附近几乎没有任何娱乐设施和基础设施，甚至连卫生间都没有。

2、想在新疆投酒店，机会和难点都要关注

在中国旅游地图中，新疆一直都不算低调，特殊的自然风貌和人文景观使得新疆一直吸引消费者的目光，从酒店投资角度来看，其在这两年也展现了不小的投资机会。

在政策端，各类推动新疆文旅产业的国家和区域政策的推出，进一步完善了区域基础设施。比如文化和旅游部发布了多项措施来支持新疆的文旅发展，包括整合文旅资源、打造新疆文旅 IP 等，并发布了 " 新疆是个好地方 " 新疆旅游消费专项行动计划，从 2024 年持续至 2026 年，涉及客源地营销、目的地优惠、丰富旅游产品供给、完善交通服务、加强宣传推广等方面。同时新疆维吾尔自治区党委办公厅和人民政府办公厅印发了《自治区加快推动旅游业高质量发展三年行动方案（2024 — 2026 年）》，提出到 2026 年，全区旅游接待总人次达到 3.5 亿人次，旅游总收入达 4200 亿元，年均增速均达到 10% 以上。

在消费端，持续增长的旅游热度大幅拉升了客流。有数据显示，2023 年度，新疆接待国内外游客达到 26544.03 万人次，同比增长 117.04%；旅游总收入达到 2967.15 亿元，同比增长 226.93%。今年以来，新疆旅游市场继续保持增长态势，2024 年 1 月至 5 月，累计接待国内外游客 8338.99 万人次，同比增长 13.69%；实现旅游收入 902.03 亿元，同比增长 38.87%，进入暑期后新疆更是迎来了旺季，住宿需求大幅增长。

在投资端来看，成本机会和存量机会大有可为。一方面，与其他地区相比，新疆酒店投资的成本较低，物业租金和租赁条件更为优惠，在运营阶段人力成本也并不高。有投资人佚名告诉迈点，他有一家小房量的酒店，由于冬季大雪基本不营业，在营业季节不少员工是兼职过来的，基本上也能覆盖日常运营。另一方面，新疆存量市场广阔，翻改需求大。《2024 中国酒店投资白皮书》数据显示，截至 2023 年 12 月，新疆各档位酒店共有存量客房超过 38 万间，其中连锁酒店客房存量仅为 7 万余间，拥有极大的翻新改造的需求。

诚然，政策、消费和投资端的利好确实为酒店投资带来了更多的机会，诸多酒店项目签约新疆也正是基于此，但对于不少仍在观望的投资者而言，投资可能遇到的难点也必须关注：

难点之一，新疆地域辽阔，景区与景区之间距离太远，酒店投资所需的基础建设无法到位。迈点检索发现，新疆南疆和北疆两条旅游线路上的景点距离均是几百公里起步，如乌鲁木齐到可可托海镇共有 515km，乌鲁木齐到赛里木湖需要 540km，禾木到乌尔禾世界魔鬼城需要 370km，克拉玛依到赛里木湖需要 450km，且沿路人烟稀少，均为草原或戈壁，基础设施并不完善。这也意味着一个酒店项目想在景区周边落地，其覆盖范围非常有限，能承载的客流也相当有限。

难点之二，新疆淡旺季明显，短期生意能否覆盖酒店的投资收益并不可控。受地理环境的影响，新疆不少景区和周边酒店位于山区，在冬季暴雪等恶劣天气的时候基本上无法运营，为了降低淡旺季带来的影响，就会出现酒店旺季恶意涨价赚钱的情况，影响区域酒店产业的高质量发展，不过这两年区域政府已相继出台价格管控政策，一定程度上减少了这类情况。不过站在投资人角度来看，淡旺季影响下的酒店收益能否为酒店带来理想的投资回报，还是需要一些谨慎的测算。

难点之三，酒店专业管理人才短缺。前文已经提及，由于季节性原因，不少酒店为了减少人力成本，都选择在淡季遣散员工，来年旺季再重新招募新员工，这种做法导致酒店员工及服务团队的稳定性较差，服务质量难以保证。同时由于地理位置偏远和气候条件较为严酷，吸引远距离的酒店管理人才显得尤为困难。这种人才短缺不仅影响了酒店的日常运营效率，也制约了酒店整体服务水平的提升。

另外，伴随着越来越多成熟的酒店集团进入新疆酒店市场，所谓的投资难度在集团整体的供应链优势和人才优势下有所降低，但这也意味着市场竞争压力也在不断增大。从小在伊宁市长大的新疆本地人佚名告诉迈点，其小时候的伊宁市并没有太多的品牌中高端酒店，但近年回去后发现市里已先后开了陌上轻雅酒店、亚朵酒店、丽呈华廷酒店等中高端酒店品牌，进一步加剧了区域酒店市场的竞争。

3、新疆酒店市场的未来猜想

与其他区域不同，新疆酒店市场的发展过程非常迅速，从单体遍地到连锁酒店品牌疯狂涌入只用了短短几年的时间，这一速率未来将伴随着社交网络的普及、新疆经济的快速发展以及新疆持续增长的旅游消费情况而进一步加快。可以看到，未来几年将依然是新疆酒店投资市场最为火热的时期，那么站在当下看未来，新疆酒店投资市场将有哪些变化？

在品牌发展角度，高端酒店的涌入拉动中高端酒店市场迅猛发展，区域酒店品牌连锁化、品牌化程度进一步提升，区域酒管公司有机会形成。

首先，伴随着未来三年国际高端、国内高端酒店品牌的相继落地开业，将进一步拉动酒店所处区域周边配套产业的建设，包括餐饮、商业等，从而吸引更多的旅游高消费群体。此时产品高品质和投资高性价比兼备的中高端酒店也拥有更大的发展空间。事实上，目前已有不少中高端酒店加码这一区域，亚朵集团、陌上酒店集团、丽呈集团等均在新疆有所布局。

其次，存量改造需求扩大，将进一步拉动区域酒店品牌化、连锁化程度提升。尽管新疆酒店市场的发展处于初级阶段，但其酒店市场的发展历史并不算短，大量的单体酒店经营多年后面临翻新改造的需求，在翻改的需求下，不少投资人会倾向于选择成熟的连锁品牌进行加盟。佚名告诉迈点，其有一些比较年轻的酒店投资人朋友，在投资选择中都更倾向于头部酒店集团旗下的成熟品牌。

最后，市场容量的增加有可能推进区域酒管公司的形成。目前来看，新疆区域酒店市场依然是单兵作战的比较多，其根本原因在于当地酒店投资人或业主品牌意识薄弱，连锁化需求不强。但伴随着越来越多的连锁品牌进驻新疆市场，更熟悉本地市场的酒管公司或许有形成的可能。

在区域布局角度，南疆北疆大环线依然是酒店布局的重要方向，但不同酒店品类或许在城市选择上有所侧重。

目前来看，尽管新疆文旅发展规划覆盖全区，但从消费路径来看依然是以南疆、北疆两条大环线为主，抵达新疆后的自驾游基本上也在南北疆环线上选择。

不过由于这两条环线贯穿全疆，中间有很多分岔路，有的导向景区，有的导向核心城市，有的则导向县级市等下沉市场等，因此从某种程度来说，未来新疆酒店投资市场将继续围绕南北疆两条大环节进行布局。

不过在选址上，高星酒店会更加聚焦核心景区、核心城市等旅游目的地，目前来看国际联号们的选择也是遵循这一规律，而低星级酒店的选址或将更加下沉，加强对空白市场的渗透，并拿下区域首店等。事实上也有酒店集团早已有这样的布局，有数据显示，截至 6 月底，尚美数智酒店集团在新疆、内蒙古、广西、西藏及宁夏五大自治区已签约酒店共计 592 家。其中，新疆维吾尔自治区已签约酒店 185 家，同比增长 39.39%，增速第一。

4、写在最后

基于新疆区域而探讨的酒店投资是一个很大的命题，其受到政策、消费趋势、消费行为、营商环境等多个层面的影响，区域热度的高涨和人流量的涌入并非唯一衡量区域酒店投资价值的指标。事实上这个暑期的新疆尽管客流依然暴增，但不少酒店、民宿已经出现入住率不升反降的情况，这也充分证明了新疆住宿市场的复杂性。此时，对于酒店投资者而言，想要在新疆酒店市场分一杯羹，不仅要有对市场充分的了解，还要找到合适的品牌、产品以及时机才能更好地入局。